 |
| Столицы всегда манили к себе людей с периферии |
Новости недвижимости Петербурга. Столицы всегда манили к для себя людей с периферии, из глубинки – талантливых, авантюристических, успешных, прогрессивных и т.п., которым местечковые рамки малой родины становились оковами. Есть ли сейчас возможность не только лишь приехать, но также и закрепиться, осесть, запустить новые корни – как в личной, так и в профессиональной жизни, например, в Северной столице РФ, Санкт-Петербурге?
Покорение города Петра Великого начинается с поиска крыши над головой – и для себя, и для своего бизнеса. Или же стоить ли купить впрок недвижимость, зная что в ограниченных рамках столицы, недвижимость - одна из надежнейших сфер инвестиции.
До какой степени интересна первичная недвижимость в Северной столице, в чем ее плюса и минуса – наш лаконичный обзор цен, трендов и мнений наших экспертов, риэлтеров и продавцов петербургской "первички".
Чем завлекает "Северная столица" России?
Северная столица Российской федерации уже долгие и длительные годы пользуется большой популярностью не только лишь у авантюристов из глубинок, но и у предприимчивых обитателей Столицы РФ. Действительно, являясь массивным экономическим центром РФ, Санкт-Петербург на нынешний день привлекает все большее число российских и заграничных инвесторов, бизнесменов, застройщиков, которые сосредотачивают здесь свой бизнес и воплощают в реальность задуманные проекты. Непременно, кризис 2008 г. нанес существенный удар всем отраслям экономики страны, и рынку недвижимости и строительства а также. По аналитическим данным исследовательских компаний, финансовая условия на рынке недвижимости стабилизировалась только к 2010 г., и начатое в докризисное время строительство в городах было по большей части наконец закончено, что послужило своего рода новой ступенью в развитии рынка недвижимости как в столице РФ, так и в Санкт-Петербурге. Однозначно нужно отметить перспективность и активное развитие данного сегмента рынка в северной столице, что обуславливается, для начала, ее федеральным значением для всей государства, экономическим развитием, и, конечно, большущим числом проживающих здесь людей, что предоставляет городку полное право считаться миллионником, отметила во время интервью "Биржевому лидеру" Чубукова Людмила, PR-менеджер агентства недвижимости VSN REALTY.
Какие достоинства обеспечивает своим жителям Петербург? Их много, пояснил ключевой канадский эксперт Академии Masterforex-V, Е. Ольховский:
административный центр СЗФО. Если наименование Северная столица – дань прошлому, то нынешний официальный статус города – столицы Северо-Западного федерального округа – реален. Петербург – город-миллионник (между прочим, самый северный на нашей планете). Все руководящие органы Северо-Запада РФ размещены именно здесь – и в данном экономия времени при получении различных лицензий, согласований, регистраций и т.п.
мощнейший экономический центр РФ. Промышленность – один из камней в фундаменте благополучия Петербурга. В городе развиты автомобилестроительная, судостроительная и судоремонтная индустрия, приборо- и станкостроение, производство электроники и оптики, различного электрооборудования, темная и цветная металлургия, химическая, полиграфическая, легкая и пищевая отрасли и т.д. Важное место в Петербурге занимает и оборонно-промышленный комплекс. Производственная база в городе подкреплена наличием соответствующей трудовых ресурсов с высочайшим интеллектуальным и квалификационным потенциалом. По валовому региональному продукту (ВРП) Петербург стабильно входит в ТОП-5 среди регионов России.
крупнейший транспортный узел. В Петербурге есть крупнейший морской и речной порты с соответствующей логистической инфраструктурой, крупнейший на Северо-Западе РФ аэропорт «Пулково». Северная столица имеет развитое железнодорожное и авто сообщение с иными регионами Российской федерации и зарубежьем. Географическое положение, из-за которому Петр I и «прорубил окно в Европу», за триста лет не поменялось, и город пока что остается важнейшим перевалочным пунктом между Россией и Азией, с одной стороны, и Северной Европой – с иной.
значительный инвестиционный потенциал. Город имеет возможности для развития различных отраслей экономики и в то же время нуждается не только в создании новых производств, но и в кардинальной реконструкции стареньких, а также в модернизации инфраструктуры – это чрезвычайно неплохой стимул для инвестиций. Примером имеет возможность послужить автопром – за последние годы в городе и рядом с ним созданы автозаводы производителей с всемирным именованием – Toyota, Nissan, GM, Scania, Hyundai, завод российских е-мобилей. Несколько дней назад глава комитета по экономическому развитию Петербурга Е. Елин озвучил сегодняшнюю инвестиционную привлекательность города в цифрах – 275 миллиардов. руб.. На нынешний день крупнейшими иностранными инвесторами города есть Франция, Южная Корея, Бельгия, Германия, США, а также Казахстан и Беларусь.
туристский центр мирового значения. Туризм – один из важнейших сфер экономики Петербурга. Каждый десятый охраняемый государством монумент РФ находится тут. Туристская инфраструктура города очень быстро развивается, но возможностей для ведения бизнеса и устройства на работу тут еще пока больше.
финансовый центр Российской федерации. Петербург – второй по размеру региональный финансовый рынок РФ. В городе работает полсотни финансовых учреждений, еще сотня банковских учреждений открыли тут свои филиалы. В Петербурге работают наикрупнейшие биржи России (фондовая, товарная, нефтяная и пр.), около 400 брокерских и финансовых фирм.
мировой центр. При статусе «окна в Европу» иначе и быть могло. В Петербурге работает более 30 генконсульств иностранных держав, представительства международных организаций, 10-ки землячеств и национально-культурных объединений, повсевременно проходят всевозможные международные и всероссийские форумы, съезды, выставки и т.п.
Насколько увлекателен для инвесторов рынок жилой недвижимости Петербурга?
Санкт-Петербург есть одним из самых интересных рынков недвижимости в России. С одной стороны, цена метра квадратного здесь почти в два раза ниже, чем в столице РФ – означает, менее и «входной билет», с иной – темпыприроста цены полностью сопоставимы с столичными. При всем этом в Петербурге среди инвесторов популярен такой вид жилья, как квартиры-студии, которые начали массового появляться в Московском регионе лишь в ближайшее время. Студии дешевле однокомнатных квартир, при этом в последние несколько лет их стоимость с начала продаж до ввода дома в эксплуатацию растет на 30-40%. Также они востребованы среди арендаторов при стоимости аренды, сопоставимой с арендой однокомнатной квартиры, пояснила корреспондентам "Биржевого лидера" Ольга Козимянец, исполнительный руководитель «НДВ СПб» (подразделение «НДВ-Недвижимость»).
Рынок недвижимости в Петербурге уверенно оправляется после кризиса 2008-2009 гг.: в городе стабильно нарастает стройку как жилой, так и коммерческой недвижимости, приметно активировался вторичный рынок. В Петербурге можно вкладывать средства в строительство недвижимости либо купить либо арендовать уже готовые к вселению квартиры, дома, офисы, помещения под торгово-развлекательные и нужды производства, складские помещения и пр.
Первичный рынок: усредненная цена 1 кв. м общей площади квартир на жилищном рынке Санкт-Петербурга (российский рубль, первичный рынок жилья, все типы квартир)
Вторичный рынок: средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья Санкт-Петербурга (RUR, вторичный рынок жилья, все типы квартир)
На графиках явно видно, что цены на недвижимость Петербурга свалились не во время начала кризиса в 2008 г., а в 2010-2011гг.
Вот несколько ключевых фактов с рынка жилой недвижимости Северной столицы:
в прошлом году в Петербурге выстроено 2,7 млн. квадратных метров жилья. При этом эксперты утверждают, что потенциал строительных фирм совершенно не исчерпан;
на окончание мая 2012 г. усредненная цена квадратного метра на первичном рынке в городе составляла практически 80 тыс. руб., на вторичном – 93 тыс. руб.. При инвестировании в жилые объекты «с нуля» цена квадратного мера снижается на 15-40 проц.;
цены на жилье растут опережающими показатели инфляции темпами. Так, за прошедшие полгода жилище на первичном рынке подорожало на 4,93 проц., на вторичном – на 6,51 проц. В 2011 г. новое жилье подорожало на 7,5-20 проц. И в этом году специалисты прогнозируют поднятие цен на жилище на первичном рынке до 20 проц. Навряд ли существенно отстанет от цен первички цена на вторичном рынке – с мая предыдущего года цены б/у жилья увеличились на 10-12 проц.;
в городе возможно купить либо арендовать хоть какое жилище – от общественного до класса «элит». В Петербурге подхватили предложение В. В. Путина строить «доходные дома» – в прошлом году фирма РОССТРО сдала 1-ый данной социальный дом в Кингисеппе, при этом все квартиры получили своих временных владельцев-арендаторов на протяжении всего двух недель. Так что строительство доходных зданий в Питере будет продолжено. С апартаментами класса «элит», правда, в городе в ближайшее время возникла напряженка – это соединено с отменой городскими властями ряда разрешений на строительство в центре города, традиционном месте расположения престижного жилья;
петербуржцы активно заселяют область – совсем как в Подмосковье. 10-ки поселков в Ленинградской области предлагают особняки различного класса от нулевого цикла до готового к вселению. Отчасти при помощи загородного жилья на данный момент в Петербурге компенсируется недостаток элитных предложений;
из-за высочайшего спроса на жилище в Питере (риэлторы отмечают постоянно нарастающие миграционные потоки в Северную столицу) и трендов развития банковской системы РФ ждать снижения ставок по ипотечным займам не нужно. Больше популярна на данный момент в банках Петербурга рассрочка на оплату покупаемого жилья, чем ипотечное кредитование, – соответственно 20 и 25-30 проц. запросов от клиентов банковских учреждений.
Какие возможности рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга?
Ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Петербурге в значительной степени аналогична таковой на рынке жилья: процент свободных помещений в последнее время стабильно понижается, арендная плата и стоимость покупки увеличиваются.
Единую картину рынка коммерческой недвижимости в Петербурге получить тяжело, потому что различные аналитические центры используют различные методики подсчета. Например, объем введенных в строй в 2011 г. офисных площадей можно оценить от 170 тыс. до 210 тыс. квадратных метров. Но по некоторым вопросам специалисты различных компаний пришли к общим выводам:
коммерческая недвижимость дорожает – как минимум, согласно уровню инфляции;
идет стабильное уменьшение доли свободных помещений под коммерческие цели (офисы, магазины, веселительная и сервисная сферы, производство, склады и пр.). Так, по данным компании Jones Lang LaSalle, с начала нынешнего года свободные площади под офисы с начала данного года уменьшились с 19,7 до 13,5 проц. от их общего количества;
заполняемость торговых площадей в Петербурге на нынешний день – 96 проц., но повышение цен на торговые площади не превосходит такой же показатель для офисных помещений;
в 2012 г. намечен увеличение в несколько раз ввода в эксплуатацию складских помещений – с 12-18 тыс. квадратных метров в 2011 г. до 100-170 тыс. тыс. в нынешнем.
Объективную оценка рынку недвижимости в Петербурге дал минувший в мае с.г. в Северной столице 63-й Глобальный конгресс Международной федерации профессионалов рынка недвижимости (FIABCI): по многим показателям до глобальных стандартов Северной столице еще далеко, но прогресс очевиден.
Рынок Питера постоянно развивался с приметным отставанием от рынка Столицы Российской Федерации. Строительство огромного числа новых элитных жилых комплексов в популярных районах города и массовая коммерческая стройка в спальных районах началось только 2002 -2005 годах, заметил во время интервью "Биржевому лидеру" Юрий Дубовиков, Заместитель топ-менеджера группы фирм «Жилищный капитал».
На создание рынка в указанный период влияло множество экономических причин как местного, так и государственного масштаба:
- развитие ипотечных программ банками,
- установление точных схем и условий инвестиционно-строительной работы застройщиков,
- увеличение уровня жизни различных слоев жителей,
- рост покупательской способности,
- миграционные процессы,
- рост нефтяных цен на мировых рынках и т.д.
Однако в только лишь начинающийся период подъема грянул кризис. Сильно сократился объем продаж в строящихся объектах и на вторичном рынке, начались трудности у застройщиков с получением финансовых кредитов в отсутствии возможности привлечения достаточных объемов оборотных средств с рынка… Как результат- цены поползли вниз, огромное количество проектов и строек были фактически заморожены(в частности проблемными оказались целые микрорайоны в Невском районе, Купчино, Рыбацком и др.), часть застройщиков обязана была уйти с рынка (банкротство, продажа бизнеса и т.д.).
На нынешний день идет процесс укрепления размеров строительства и постепенного достижения ценовых характеристик докризисного периода. Но ничего, что говорило бы о невероятном взлете потребления и, как следствие, резкого повышения интереса инвесторов к инвестиционным проектам в области жилищного постройки в Санкт- Петербурге, не осуществляется. Все на самом деле в рамках инфляционных действий, планомерного и неизбежного повышения цен на строй материалы (а также из-за увеличения стоимости на энергоносители), сезонных колебаний цен и потребительских способностей жителей.
Относительно «элитки», то можно согласиться с создателем статьи: сокращение разрешений на реализацию проектов в историческом центре Питера и в остальных «знаковых» районах неминуемо должно привести к сокращению предложений в этом сегменте рынка и, как следствие, к непреодолимому желанию застройщиков взвинтить цены. Но рынок не беспределен и разумность баланса «ЦЕНА-КАЧЕСТВО» является главным критерием принятия решения возможным потребителем о приобретения как «элитной» недвижимости, так и жилья «эконом-класса» в районах массовой застройки. В Питере, как и в российской столице, и в остальных регионах, увеличение объемов продаж для основной массы застройщиков есть приоритетной заданием.
Данные статистики о росте ценовых характеристик на недвижимость несведущую публику и таких же несведущих, а иногда, просто не задумывающихся над описываемой трудностью журналистов, вводят в заблуждение. А на самом деле, декларируя в своих маркетинговых концепциях планомерный, а порой и весьма значительное увеличение цены на своих объектах в целях вынудить потребителей скорее, «именно сейчас, а то позже будет на много дороже», принимать решение о приобретении недвижимости, застройщики готовы к значительному понижению стоимости продажи возводимого жилья от верхней заявленной «планки» цены для привлечения значительного числа потребителей. Но это в статистике не учитывается.
На сегодняшний день как в Питере, так и в остальных регионах от Столицы Российской Федерации до Владивостока спрос на жилье не преобладает над предложением как на первичном, так и на вторичном рынках. Поэтому ажиотажного спроса и безудержного роста цен в обозримом будущем ожидать не стоит. Рынок недвижимости как был увлекателен застройщикам, уже работающим в инвестиционно-строительной сфере, так и остается для них привлекательным. Ведь надо загружать мощности своих строительных организаций, обеспечить работой и зарплатой имеющийся персонал, обеспечивать исполнение финансовых обязательств перед финансовыми учреждениями и своими акционерами. А все это возможно делать лишь в процессе реализации проекта. Потому важен не только лишь и не столько конечный результат работы инвестора –застройщика, а сам ПРОЦЕСС. Но это уже вопрос для большого эссэ.
Ждать появления в нынешней ситуации на Петербургском рынке недвижимости новых крупных игроков не необходимо: нет мощного роста рынка, нет сильного роста употребления, есть опаски по отношению к ситуации в экономике в мире и прогнозирования нового, еще больше мощного витка кризиса в экономике.
Недвижимость в Питере будет дорожать, но с определенными колебаниями с разнообразной амплитудой с помощью факторов влияния, что частично были упомянуты выше. Показатель увеличения цены предложения на рынке жилой недвижимости Петербурга может составить: для первичного жилья - 10-12 % за год. Для вторичного жилья - 12-14% за год.
Комментариев нет:
Отправить комментарий